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Libro Nono
Il sistema di pubblicità immobiliare
non rileva la priorità temporale del titolo (si è detto, infatti, che l’ipoteca si costituisce
solo a seguito dell’iscrizione).
In ipotesi di pluralità di ipoteche sullo stesso bene, è proprio il grado dell’iscrizione, e
dunque la priorità temporale di quest’ultima rispetto ad altra iscrizione a determinare
l’ordine di preferenza fra i vari creditori ipotecari. Il grado dell’ipoteca, in sostanza, ha la
funzione di dirimere eventuali conlitti tra più iscrizioni ipotecarie sul medesimo bene.
Ciascun creditore ipotecario, infatti, ha un diritto di prelazione rispetto ai creditori ipo-
tecari con grado successivo e può, pertanto, soddisfarsi sul bene ipotecato con preferenza
rispetto a loro.
Nell’eventualità di iscrizioni ipotecarie eseguite contro la stessa persona e sugli stessi beni
da persone che ne abbiano fatto contestuale richiesta ed aventi, pertanto, identico nume-
ro e grado (art. 2583 c.c.), i creditori concorreranno tra loro in proporzione dei rispettivi
crediti (art. 2584 c.c.).
L’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per
venti anni
. Prima della scadenza, l’i-
scrizione può però essere
rinnovata
e, in questo caso, viene prorogata l’eficacia della pri-
ma iscrizione (artt. 2850-2851 c.c.): ciò implica che l’ipoteca rinnovata mantenga integro
il grado di iscrizione della originaria iscrizione.
Se, invece, alla scadenza del termine dei venti anni, l’ipoteca non sia stata rinnovata, que-
sta si estingue, ma sarà sempre possibile per il creditore procedere ad una nuova iscrizio-
ne, anche se in tal caso l’ipoteca perderà il suo grado originario e ne assumerà uno nuovo
a far data dalla
nuova iscrizione
, con la conseguenza che le ipoteche eventualmente già
iscritte ed aventi un grado anteriore prevarranno rispetto alla nuova.
3.5
Ulteriori vicende dell’ipoteca: surrogazione, postergazione e
riduzione
La legge prevede la possibilità di uno scambio di grado tra creditori ipotecari con la
disciplina della cd.
surrogazione del creditore perdente
. A norma dell’art. 2856 c.c.,
il creditore che ha ipoteca su uno o più immobili, qualora si trovi perdente perché
sul prezzo derivante dalla vendita in sede di esecuzione forzata si è in tutto o in parte
soddisfatto un creditore ipotecario di rango anteriore, la cui ipoteca si estendeva ad
altri beni dello stesso debitore, può surrogarsi nell’ipoteca iscritta a favore del cre-
ditore ipotecario soddisfatto, al ine di esercitare l’azione ipotecaria su questi altri
beni e con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione. Lo stesso
diritto spetta ai creditori perdenti in seguito alla detta surrogazione.
Il ine perseguito dal legislatore con la disciplina relativa all’istituto della surrogazio-
ne del creditore perdente è di coniugare la libertà di azione del creditore anteriore
con la tutela delle ipoteche meno estese e di grado successivo, evitando che creditori
di grado meno esteso e successivo possano vedere preclusa la propria soddisfazione
da quella del creditore avente una ipoteca più estesa o anteriore su uno stesso immo-
bile o su porzioni di esso.
In pratica, la legge consente al creditore, già ipotecario, perdente, di surrogarsi
nell’ipoteca che spetti ad un primo creditore già soddisfatto sui beni del debitore
su cui quest’ultimo non abbia agito, pur avendo una garanzia ipotecaria, sempre
nei limiti della somma garantita in origine ma con preferenza rispetto ai creditori
posteriori alla propria iscrizione originaria, i quali in ogni caso non subiranno alcun