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Capitolo 3
L’iscrizione ipotecaria
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3.3
Le fonti dell’ipoteca
L’ipoteca si distingue in volontaria, legale e giudiziale, a seconda che la fonte o “tito-
lo” da cui essa trae origine sia rispettivamente riconducibile alla volontà dei privati,
ad una norma di legge o ad un provvedimento del giudice.
L’
ipoteca volontaria
ricorre allorché il “titolo” con cui essa viene concessa è rap-
presentato da un contratto tra creditore e debitore o terzo datore tra creditore e
debitore o terzo datore ovvero da una dichiarazione unilaterale del concedente, la
quale deve rivestire, sotto pena di nullità, la forma dell’atto pubblico o della scrittura
privata autenticata, mentre non può consistere in un testamento.
Il concedente l’ipoteca è di norma il proprietario del bene da assoggettare ad ipote-
ca, ma quest’ultimo potrebbe anche appartenere ad altri, nel qual caso il concedente
sarà obbligato ad acquistare il bene dal legittimo proprietario e il creditore potrà
validamente iscrivere l’ipoteca solo quando il concedente sia divenuto proprietario
del bene (art. 2822, comma 1, c.c.).
L’
ipoteca legale
si ha invece quando è la stessa legge ad indicare il potere al creditore
di iscrivere ipoteca, la quale ritiene determinati crediti meritevoli di una particolare
tutela (ad esempio, chi vende un bene immobile ha diritto di iscrivere ipoteca sul
bene oggetto della vendita a garanzia del pagamento del prezzo). L’avente diritto
può, però, rinunciare all’ipoteca legale.
L’
ipoteca giudiziale
rinviene il titolo per la sua costituzione in un provvedimento del
giudice. In particolare, ogni sentenza che condanna un soggetto al pagamento di
una somma o all’adempimento di altra obbligazione o al risarcimento dei danni da
liquidarsi successivamente è titolo per iscrivere ipoteca sui beni del debitore. Le stes-
se conseguenze discendono da altri provvedimenti giudiziali cui la legge attribuisce
analogo effetto (art. 2818 c.c.).
3.4
L’iscrizione dell’ipoteca
Il titolo che giustiica ed attribuisce al creditore il diritto alla costituzione dell’ipote-
ca è un elemento necessario, ma non suficiente alla nascita dell’ipoteca medesima:
quest’ultima sorge infatti solo con l’
iscrizione
, che costituisce una forma di
pubblicità
costitutiva
, nel senso che il relativo diritto da pubblicizzare sorge solo se la formalità
pubblicitaria viene osservata. Prima della effettiva iscrizione, infatti, esiste solo il di-
ritto alla iscrizione di ipoteca, ma non il diritto di ipoteca vero e proprio.
L’
iscrizione
, che dunque costituisce il fondamentale atto in tema di pubblicità ipo-
tecaria, si esegue presso la Conservatoria dei registri immobiliari del luogo in cui si
trova l’immobile, secondo le modalità indicate dalla legge (artt. 2827 e ss. c.c.) ed in
forza del titolo che va esibito unitamente ad una nota sottoscritta dal richiedente in
doppio originale, la quale deve riportare le indicazioni relative agli estremi del credi-
to, alla descrizione dell’immobile e ai dati delle persone interessate.
Con l’iscrizione l’ipoteca consegue un
grado
speciico, espresso da un numero d’ordine
progressivo ed assegnato in base alla data e alla sequenza cronologica delle varie iscrizio-
ni (artt. 2582-2583 c.c.). L’ipoteca iscritta per prima è un’ipoteca di primo grado, quella
iscritta per seconda è un’ipoteca di secondo grado e così via. Il grado dell’ipoteca, quindi,
è attribuito esclusivamente in ragione della priorità temporale dell’iscrizione, mentre