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Libro Nono
Il sistema di pubblicità immobiliare
principio generale è esposto alla cd. responsabilità patrimoniale generica, per cui
“
risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri
” (art. 2740
c.c.). Pertanto, se inadempiente, il debitore è esposto all’espropriazione o all’esecu-
zione forzata dei propri beni da parte del creditore che intenda conseguire coattiva-
mente quanto dovutogli (artt. 2910 e ss. c.c.). Se, invece, in sede di esecuzione forzata,
il bene è oggetto di garanzia reale (privilegio, pegno e ipoteca), il creditore garantito
potrà soddisfarsi sul ricavato della relativa vendita giudiziaria con preferenza (cd.
diritto di prelazione
) rispetto agli altri creditori non muniti di garanzia (cd. creditori
chirografari), cui spetterà solo l’eventuale residuo. Tale preferenza individua una
peculiarità della garanzia reale, che rappresenta una causa legittima di prelazione
nel soddisfacimento coattivo del credito: ciò comporta che il creditore che ne fosse
privo, pur potendo egualmente assoggettare ad esecuzione forzata il patrimonio del
debitore inadempiente per realizzare coattivamente il proprio credito, non sarebbe
comunque preferito rispetto agli altri creditori, concorrendo pariteticamente con gli
stessi sul ricavato della vendita (cd.
par condicio creditorum ex
art. 2741 c.c.)
3.2
La garanzia immobiliare: l’ipoteca
L’ordinamento giuridico italiano conosce varie igure di garanzie, che colpiscono
diritti di credito, beni mobili o beni immobili. Alla diversa tipologia del bene oggetto
di garanzia corrisponde, di massima, una differente struttura giuridica: la garanzia
ipotecaria si caratterizza per l’oggetto gravato, consistente in un bene immobile.
L’
ipoteca
, come detto, è un diritto reale di garanzia che attribuisce al relativo tito-
lare il potere di assoggettare ad espropriazione o ad esecuzione forzata il bene che
ne forma oggetto, anche in confronto del terzo acquirente (cd.
diritto di sequela
) e di
soddisfarsi con preferenza sul ricavato della vendita (art. 2808 c.c.). Si tratta, pertan-
to di una
causa legittima di prelazione
, che si pone in quanto tale come deroga al
generale principio di eguale trattamento dei creditori (cd.
par condicio creditorum ex
art. 2741 c.c., a mente del quale “i creditori hanno eguale diritto di essere soddisfatti
sui beni del debitore, salve le cause legittime di prelazione”).
L’ipoteca può essere costituita su beni del debitore o di un terzo (cd.
terzo datore di
ipoteca
, art. 2808, comma 2, c.c.) e può avere ad oggetto esclusivamente beni immo-
bili (con le relative pertinenze), diritti reali immobiliari (supericie, eniteusi, usu-
frutto su beni immobili), beni mobili registrati e rendite dello Stato (art. 2810 c.c.).
La maggior parte della dottrina ritiene che l’individuazione dei beni soggetti ad
ipoteca spetti solo ed esclusivamente alla legge, per cui l’elencazione di cui all’art.
2810 c.c. deve ritenersi tassativa. La possibilità di una iscrizione di ipoteca al di là dei
casi contemplati nel citato articolo non può avvenire se non in forza di leggi speciali.
La tassatività, in pratica, non fa altro che indicare, da un lato, l’impossibilità per
l’autonomia privata di rendere capaci di ipoteca beni diversi da quelli espressamente
indicati dalla legge, dall’altro l’inapplicabilità della norma oltre i casi e i tempi in
essa considerati, escludendo pertanto la possibilità di far ricorso all’analogia e all’in-
terpretazione estensiva.
La norma contenuta nell’art. 2810 c.c. va tuttavia integrata da quanto stabilito nel
successivo art. 2811 c.c., secondo il quale l’ipoteca si estende ai miglioramenti, non-
ché alle costruzioni ed alle altre accessioni dell’immobile ipotecato.